2일 오전 서울 여의도 국회 귀빈식당에서 열린 주택시장 안정화 방안 당정협의에서 정부측·여당 참석자들이 손을 맞잡고 있다.

정부가 걷잡을 수 없이 번지고 있는 부동산 거품을 차단하기 위해 메가톤급의 부동산 종합 대책을 내놓았다. 대책이 미칠 대상지역이 예상보다 훨씬 광범위하고 과세 및 금융제한 등이 내용도 초강수여서 귀추가 주목된다.  

서울 전 지역과 경기 과천·세종시를 투기과열지구로, 강남4구 등 서울 11개구 등을 투기지역으로 지정해 이미 지정한 조정대상지역과 함께 3중망의 투기제한구역을 설정했다. 이 지역내에선 다주택자 등의 투기적 거래를 통한 불로소득을 원천봉쇄하겠다는 강력한 의지를 보였다.  

다만 다주택자가 임대사업자로 등록하면 중과세 대상에서 제외해주는 등 임대사업을 양성화하는 전략도 내놓았다.  

박선호 국토교통부부 주택토지실장은 "세제, 금융, 청약제도, 재건축·재개발 등 모두 망라했다"며 "주택시장 불안요인이 다주택자에 의한 투기적 보유때문이어서 이번 대책으로 시장이 빠르게 안정되는 효과가 있을 것"이라고 말했다. 

이어 "다주택자에 대한 처분이나 추가 구매를 억제해 앞으로 실수요자 중심으로 시장이 바로 잡힐 것"이라며 "이에 수반하는 전월세 시장도 안정될 것으로 예상한다"고 덧붙였다.

◇부동산시장 전방위 압박 규제 모두 포함
이번 대책에는 세금(양도소득세 강화), 대출(DTI·LTV 강화), 청약(1순위 자격제한) 등 전방위적으로 부동산시장을 압박하는 규제 방안이 모두 포함돼 노무현 정부 시절인 2005년 8·31 부동산 종합대책 이후 12년 만에 가장 강력한 규제라는 평가다.

앞서 김현미 국토부 장관은 "집을 세 채 이상 가진 사람들의 거래가 증가세를 보였다"며 "6·19대책은 투기에 대한 1차 메시지다"고 언급해 8·2부동산대책을 시사했다.

먼저 다주택자와의 투기 전쟁을 선포하면서 '세금'을 무기로 들고 나왔다. 세금을 통해 여러 주택을 구입해 보유하거나 집을 팔아서 시세차익을 남기는 기대 수익률을 낮추겠다는 의도다.   
 
이를테면 다주택자에 대한 양도소득세 가산세율이다. 양도소득세는 8·31 대책에서 만들어진 제도로 1가구 2주택자가 집을 팔 때에 양도소득세를 50% 더 내도록 하는 내용이다.

노무현 정부는 집값 급등을 억제하기 위해 2003년 10·29대책에서 3주택 이상자에 대해 60% 세율(기본 세율 9~36%)을 도입했고 2005년 8·31대책 때는 2주택자도 중과(50%)하기로 했다. 2009년부터 한시적인 연장을 거쳐 박근혜 정부 때 폐지됐다.

현재 중과 폐지로 다주택자 양도세 세율은 기본세율(6~40%)이며 1주택자는 2년 이상 보유하면 9억원 이하에 대해 비과세다.

이번 대책으로 조정대상지역 내 2주택자에게는 기본세율에 10%포인트, 3주택자 이상에게는 기본세율에 20%포인트를 추가해 부과돼 각각 50%, 60%까지 적용된다. 또 그동안 주택을 3년 이상 보유하다 매매할 경우 10%에서 30%까지 공제를 받을 수 있었던 장기보유특별공제도 앞으로는 받을 수 없게 된다.

기준시가 1억원 이하 주택(지방 3억원)이나 상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등은 제외된다. 2018년 4월 이후 양도하는 주택에서부터 적용된다.

비과세 요건도 변경된다. 현재 1가구 1주택자에 한해 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하면 비과세 혜택을 받을 수 있었지만 앞으로는 2년 이상 거주까지 해야 양도소득세를 면제 받는다. 적용 시기는 대책 발표 다음날인 3일 이후 취득하는 주택부터다.

◇조정대상지역·투기과열지구·투기지역 '틈이 없다'

서울 전지역과 경기 과천·세종시는 투기과열지구로, 강남4구 등 서울 11개구 등은 투기지역으로 지정된다. 특히 강남4구와 세종시 등은 조정대상지역 지정에 이어 3중의 부동산규제를 받게 됐다. 

과거 김대중 정부 시절인 2002년부터 서울을 비롯한 상당수 지역이 순차적으로 투기과열지구로 지정됐지만 2011년 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)를 끝으로 모두 해제된 바 있다.

투기과열지구는 집값 상승률이 물가상승률에 비해 지나치게 높고 청약 경쟁이 과열됐다고 판단되는 지역을 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 형태다. 이 제도가 도입되면 올 들어 강남 집값 상승을 부추켰던 재건축 조합원 지위(입주) 양도가 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 강화된다. 전매 제한 기간도 5년으로 늘어나게 된다.

투기과열지구보다 더 센것이 투기지역이다. 투기지역은 집값이나 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 지정하는 지역이다. 투기지역으로 지정되면 실거래가 기준 양도소득세는 물론 탄력세율까지 적용해 무거운 세금이 매겨진다.

국토부 관계자는 "지난해 11·3대책을 통해 청약조정대상지역 지정, 청약 규제를 강화했고 6·19대책을 통해 조정대상지역을 확대하는 한편 규제 수위를 높였지만 아파트값은 연일 고공행진했다"며 "투기과열지구, 투기지역 지정 등으로 특정지역에 투자․투기수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단하겠다"고 말했다.

실제 국토는 전체 주택거래량에서 1주택 이상의 유주택자가 차지하는 비중이 2006~2007년 31.3%에서 2013년~2017년에는 43.7%로 증가했다고 밝혔다. 특히 2주택 이상 보유한 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중은 2015년 이전에 비해 동기대비 2배 이상 증가한 것으로 분석했다.

이에 따라 8·2부동산대책에선 투기수요가 다수 유입되는 곳을 투기과열지구와 투기지역으로 지정하고, 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하며, 주담대의 레버리지를 활용한 단기 투자유인을 억제 하는 등 3중 규제 장치를 마련했다.

박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 전문위원은 "이번 대책은 핀셋 규제가 아니라 세제를 비롯해 지구 지정까지 모든 것을 아우르는 전방위 대책"이라며 "이명박(MB)정부와 박근혜 정부를 거치며 대거 풀렸던 부동산 규제들이 다시 등장한 12년만의 초고강도 종합대책으로 시장을 안정화 시키는데 효과가 있을 것"이라고 전했다.
 
한편 국토부는 다주택자에 대한 투기는 막으면서도 세제 혜택을 통한 임대주택을 유도해 주택시장 거래질서를 관리할 방침이다.

임대사업자로 등록하면 법인세, 소득세 감면을 받고 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외되는 등 각종 혜택이 주어진다. 

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