경기도에 사는 김 차장(45)은 연봉 8000만원을 받는 17년 차 직장인이다. 서울 마포 공덕동의 7억원짜리 아파트를 사려는데 마침 고강도의 부동산 규제책이 발표됐다. 은행에서 대출받을 수 있는 금액이 또 줄어들게 됐다. 

정부는 2일 '주택시장 안정화 방안'을 통해 서울 전 지역을 투기과열지구로 지정했다. 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 40%로 조였다.

앞선 6·19 대책보다 한층 강화된 규제다. 투기과열지구와 투기지역에 모두 일괄적으로 LTV·DTI 40%를 적용한다. 정부는 6·19 대책 당시 LTV는 70%에서 60%, DTI는 60%에서 50%로 낮췄었다. 투기과열지구는 서울 전역(25개구)과 과천, 세종이다. 투기지역은 서울 강남 4개 구(강남, 서초, 송파, 강동)와 기타 7개 구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서)와 세종시가 지정됐다. 

김 차장이 아파트 매매를 고민하는 마포 지역은 일반 주택시장이 과열된 투기지역이다. 대출을 받게 되면 3.5% 고정금리로 20년간 원리금을 갚는다. 주택담보대출을 이미 받은 적이 있어 LTV와 DTI 한도는 30%까지 낮아진다. 대출을 받을 수 있는 금액은 LTV 기준 규제 전에는 4억2000만원이었지만 규제 이후에는 2억1000만원까지 줄어든다.

소득 수준에 따라 적용하는 DTI 기준 대출 가능액은 기존 5억8500만원에서 3억4500만원으로 낮아진다. 김 차장은 DTI보다 LTV기준 대출 가능액이 더 낮아 LTV 기준을 적용받는다. 같은 아파트를 연봉 3500만원의 박 대리(32)가 사려고 대출하게 되면 DTI 규제의 충격이 커진다. 규제 전 LTV 기준 4억2000만원, DTI 기준 2억5000만원을 대출받을 수 있었지만, 규제 이후에는 LTV 기준 2억1000만원, DTI 기준 1억5000만원까지 줄어든다. 
 
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 "과열지역 중심으로 시장이 크게 안정될 것"이라며 "막연한 투자보다 거주 가치를 중시하는 주택시장의 새 트렌드가 나타날 것"이라고 예상했다. 시중은행 관계자는 "투기세력을 원천 차단하겠다는 목적 때문인지 규제가 예상보다 강하다"며 "부동산 투자 관련 대출 증가세에도 영향을 줄 것으로 보인다"고 전했다.

전문가들은 단기적으로 부동산 시장 위축은 불가피하다고 본다. 한동안 안정됐던 전세 시장 가격도 불안해질 가능성이 있다고 전망했다. 특히 부동산 갭투자에 나서는 투기 세력을 원천봉쇄할 수 있고 설명했다. 주택 실수요자는 주택 가격에 대한 눈높이를 낮추고, 대출 원리금 상환액을 30~40% 수준으로 맞추라고 조언한다. 

일각에선 이번 대책에서 정한 서민 실수요자 기준이 현실과 다소 거리가 있다는 지적도 나온다. 정부가 정한 서민 실수요자 기준은 무주택에 부부 합산 소득이 6000만원 이하(생애 최초구입자 700만원 이하), 주택가격 6억원 이하다. 다른 시중은행 관계자는 "서울 시내에 6억원이 넘지 않는 아파트를 찾기가 쉽지 않은 것이 현실"이라며 "주택 공급에 대한 대책이 이번에도 적어 규제 효과에도 한계가 있을 것"이라고 말했다.

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