부동산 시장 전문가 진단

 서울 강남 재건축 아파트를 넘어선 부동산 열기가 마포, 용산, 성동 등 강북 주요 지역으로 확산되고 있다. 정부는 지난해 5월10일 출범 이후 6번의 대책을 쏟아내며 집값 안정화 의지를 드러냈다. 전방위적 규제에 힘입어 집값이 진정국면에 들어갈 것이란 전망이 많았다. 하지만 시장은 기대와는 정반대로 가고 있다. 

실제로 서울 아파트 매매가 상승률은 '과열지역 내 거래에 대한 무기한 단속' 방침에도 불구하고 8·2 부동산 대책 직전 수준까지 치솟았다. 특히 강남구는 서울 평균 상승률의 2배가 넘었고 송파구와 광진구, 양천구 등도 덩달아 크게 올랐다. 반면 입주폭탄을 맞은 경기 남부권을 비롯한 지방에선 정부대책 발표 이후 거래가 얼어붙고 가격이 내려 양극화만 심해지고 있다.

◇지역별 양극화 현상 뚜렷…매번 발생 '눈치보기'

뉴스1은 부동산 전문가 6인에게 현재의 시장 상황과 정부 대책의 효과 여부, 시장 전망 등에 대해 물었다. 전문가들은 현재 부동산 시장을 국지적 과열에 따른 양극화 현상이 나타나고 있다고 진단했다. 정부가 강남 집값과 씨름하는 사이 수도권 외곽이나 지방은 거래가 끊기고 입주물량 과잉의 악재까지 겹쳐 매매가격이 하락하고 있다고 분석했다. 

함영진 부동산114리서치센터장은 "2006년엔 전국적인 가격상승과 높은 주택가격 변동률이 나타났지만 현재는 서울 및 강남권 등 일부지역을 제외하며 집값이 대부분 안정돼 있고 임차시장의 가격변동률도 크지 않다"며 "서울 집값을 전국 상승인 양 침소봉대해 전국적인 투기양상으로 비치는 것에 대해선 문제가 있다"고 지적했다.

양지영 R&C 연구소장도 "강남 중심으로 상승세가 커지고 있지만 이는 공급부족과 규제 등으로 인해 거래가 이뤄지지 않는 상승세일 뿐"이라며 "하지만 앞으로 공급이 원활히 이뤄질 정책이 뒷받침되지 않을 경우 우려할 상황이 올 수 있다"고 경고했다. 이어 "동탄2신도시, 시흥시, 안성 등의 지역은 하락폭이 커지겠지만 같은 지역 내에서도 입지별·단지별 양극화 모습이 뚜렷할 것"이라고 덧붙였다.

본격 조정을 앞둔 반짝 상승기라는 진단도 나왔다. 변세일 국토연구원 센터장은 "규제가 강화되면서 예견된 일로 거래가 줄면서 가격만 뛰고 있는 상황"이라며 "유동성이 과다한 상태에서 강남 부문만 도드라지고 있는 것"이라고 설명했다. 현재 시장 상황을 벌집순환모형에 대입해 침체 가시화 직전에 거래량이 감소하고 가격이 상승하는 2단계로 규정했다.

◇두더지잡기 경쟁하듯 나오는 대책에 내성 생겨

전문가들은 지금까지 대책은 공급보다 다주택자를 집중 규제하는 수요 억제에 치중했다고 평가했다. 정부는 지난해 수차례 대책을 통해 양도세 중과 등 세금 정책과 대출 제한 등 금융 정책을 내놨다. 여기에 청약 규제까지 모두 수요 억제 대책들이었다. 최근엔 강남 등 일부지역 재건축 아파트 중심으로 과열현상이 나타나고 있다고 판단하고 주변지역으로 확산을 막기 위해 무기한, 최고수준 강도로 현장단속을 실시하기로 했다.

일부 효과도 있었다. 다주택자들이 매물을 내놓기보다는 임대사업자 등록에 나서면서 정부의 임대주택통계시스템 구축에도 힘이 실리고 있다. 하지만 공급대책이 없는 상태에서 억제책만 나오다보니 시장 양극화가 심화되고 시장의 내성만 키웠다는 비판이 나온다.  

함영진 센터장은 "잇따른 수요억제책에 대한 내성마저 보이고 있어 서울 아파트 시장 과열이 쉽게 가라앉지 않고 있다"며 "특히 강남권은 조합원지위양도금지나 분양권 전매규제로 거래가능 매물이 감소한데다 호가 상승에 대한 기대로 매물을 거둬들이는 매도자들이 많아 규제로 인한 진정효과가 떨어지고 있다"고 설명했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 실장도 "정책의 일관성, 지속성, 유효성이 상실될 정도로 너무도 빈번히 두더지잡기 경쟁하듯이 대책이 나오고 있다"며 "정부의 규제 시그널은 자칫 시장 양극화만 심화시킬 수 있는 만큼 지역별 시장의 특수성과 수요를 고려해야 한다"고 강조했다.

인프라 시설과 자립형 사립고, 외국어고의 학생우선선발권이 폐지되면서 강남 쏠림현상이 심화되고 있다는 해석도 있었다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "앞으로도 정부대책이 강남집값을 잡기엔 역부족일 것 같다"며 정부부처간 엇박자가 이를 조장하고 있다고 지적했다. 그는 "재건축을 중심으로 공급을 줄이는 부분이나 자사고 문제 등에서 되레 강남집값 상승효과를 주고 있는 것이 이를 증명하고 있다"고 덧붙였다.

양지영 소장은 "서울 특히 강남은 2008년 금융위기 이후 공급이 사실상 중단됐다가 최근 2~3년간 공급이 점차 이뤄지고 있는 상황으로 공급이 매우 부족하다"며 "과거 신도시 등으로 빠져 나갔던 수요자들이 고급 인프라를 찾아 다시 강남 등으로 들어오고 있는 추세다. 수요가 늘어나고 있다 보니 가격 상승으로 이어질 수밖에 없다"고 풀이했다.
◇공급 메시지 줄 필요 있어…보유세는 조금 더 지켜봐야

쏟아내기식 부동산 대책이 시장에서 제 역할을 못한다는 비판을 의식한듯 청와대도 속도조절론을 들고 나왔다. 지난 15일 청와대 핵심관계자는 "강남 아파트값이 상승하면 긴급 대책을 내놓는 패턴을 이어왔는데 그런 것들이 성공하지 못한 경험이 있다"며 "부동산 가격이 오른다고 그때그때 일기를 쓰듯이 대책을 발표하지는 않을 것"이라고 밝혔다.

전문가들은 속도조절과 함께 공급대책도 점검할 필요가 있다고 조언한다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "서울 택지공급 등을 조기에 발표해 공급이 착실히 되고 있다는 메시지를 줄 필요가 있다"며 "무주택자들의 불안심리가 엉뚱한 방향으로 흘러가지 않도록 해야 한다"고 주문했다. 즉 추격매수를 하지 않고 기다리면 내 집을 마련할 수 있다는 신호를 줘야 한다는 것이다.

양지영 소장은 "앞으로 수요가 있는 곳에 공급이 원활히 될 수 있도록 공급 위주 정책이 필요하다"며 "재건축초과이익환수제 시행, 재건축 연한 40년 연장 등으로 인해 재건축 가능한 단지가 줄고 사업이 탄력을 받지 못하면 강남의 공급은 더욱 줄어들 수밖에 없다"고 지적했다.

보유세 인상 카드에 대한 전망도 엇갈렸다. 변세일 센터장은 "보유세가 도입되면 임대료 제도나 공정시장가액을 손보게 되기 때문에 전세끼고 버티기도 못한다"면서도 "조세저항이 커 당장은 하지 못하지만 시장에 영향은 줄 수 있어 하반기로 갈수록 시장이 안정적인 모습을 보일 것"이라고 전망했다.

박원갑 전문위원도 "양도세를 무겁게 매기더라도 안 팔면 세금을 내지 않는다. 하지만 보유세는 말 그대로 갖고만 있어도 세금을 내야 하므로 부담이 클 수밖에 없다"며 "더욱이 고가자산은 일정한 근로소득이 없는 고령자들이 보유하고 있는 경우가 많아 압박효과가 클 것으로 보인다"고 설명했다.

반면 함영진 센터장은 "보유세 인상 움직임이 있지만 증세 대상이 일부 다주택자에 한정될 가능성이 높고 서울은 세금인상분보다 집값이 더 오를 것이란 기대감이 작용하고 있다"며 "강남 일부 또는 고가 다주택자에 대한 세대별 과세 등의 위헌논란이 있고 조세저항도 있을 듯해 만만치는 않을 것"이라고 예상했다.

 

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